כיצד להימנע מעבירות מס ברכישת מקרקעין

עו”ד זיוה אגמי כהן

28 אפריל 2023

עסקאות מקרקעין בישראל מחויבות בתשלום מס שבח ומס רכישה. עם זאת, עסקאות רבות נהנות מפטור, מלא או חלקי, מתשלומי מיסים אלו. כיצד ניתן לדעת האם העסקה שלכם מחויבת בתשלומי מס רכישה ומס שבח או פטורה ממיסים אלו? כמה מס עליכם לשלם בכל עסקה? מה צריך לעשות כדי להימנע מעבירות מס ברכישת מקרקעין? כל זאת ועוד – להלן.

 מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על עסקאות מכר במקרקעין יחולו שני תשלומי מס עיקריים – מס שבח ומס רכישה. מס שבח חל על המוכר בעוד שבתשלום מס רכישה מחויב הקונה. מיסים אלו הם מהסבוכים ביותר בדין הישראלי והבנה מעמיקה של מיסים אלו דורשת לימוד אינטנסיבי, ואין זה המקום להעמיק במיסים אלו. בכל זאת, נסקור בקצרה את מס השבח ומס הרכישה, ברובד הבסיסי ביותר, ונבין מתי עסקאות חייבות במס ומתי פטורות ממנו.

מס שבח

מס שבח הינו מס שמשלם המוכר בעסקת מקרקעין עבור הרווח הנקי שלו מהעסקה. כך, אם מוכר רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים ומכר אותה ב-3.5 מיליון שקלים, הרווח שלו מהעסקה עומד על 2 מיליון שקלים וסכום זה יחויב במס. שיעור המס עומד, כיום, על 25%.

עם זאת, ייתכנו בהחלט ניכויים מהרווח האמור. הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות, הוצאות עבור שיפוץ הנכס, התאמות אינפלציוניות ותשלומי מס רכישה על אותו הנכס, הם רק חלק מההוצאות האופציונליות אשר יקטינו את הרווח הנקי. כך, ייתכן בהחלט שבעסקה האמורה, לאחר כל הניכויים המותרים, הרווח הנקי יעמוד על 1.5 מיליון שקלים ואף פחות מכך.

כמו כן, שיעור מס השבח שונה לאורך השנים. על אף ששיעורי המס שונו, שיעורי המס הישנים עודם חלים על השבח בשנים בהם הם היו בתוקף. כך, על כל תקופת שבח תשלמו מס בשיעור אחר. חישוב לינארי זה של השבח על הנכס, יוצר מצב בו שיעור המס שתשלמו בפועל יכול להיות גבוה יותר מ-25%, או נמוך ממנו.

פטור ממס שבח

חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מכירה של דירת מגורים מזכה. אדם המוכר את דירתו היחידה המשמשת למגורים, יהא פטור מתשלום מס שבח. עד לשנת 2014, כל מכירה של דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח, אף אם הדירה לא הייתה דירתו היחידה של המוכר. כיום, פטור זה בוטל אך מי שמוכר דירה שהייתה פטורה עד לתיקון החוק ב-2014, יהיה פטור ממס על השבח שנצבר עד למועד שינוי החוק בשנת 2014. פטור זה נקרא פטור לינארי ממס שבח.

כאמור, דיני מס השבח הינם מורכבים ומסובכים והדברים הוצגו כאן תוך הפשטה מסוימת, למען הנוחות. במציאות, הדין מסובך הרבה יותר וכלל לא פשוט לדעת האם הנכס שאתם מוכרים פטור ממס שבח ומהו שיעור מס השבח אותו תצטרכו לשלם. כך, למשל, מכירה שלדירה שהתקבלה בירושה תשפיע על חיובי המס, כמו גם מכירה של דירה בזמן שיש בבעלותכם שתי דירות לצורך שיפור הדיור. על כל פנים, מי שלא ישלם את מלוא מס השבח שהוא חייב לשלם, יבצע עבירת מס במכירת מקרקעין.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס שחל על הקונה ברכישת מקרקעין. הרוכש ישלם מס על המקרקעין שרכש, כאחוזים ממחיר הרכישה. חשוב להבחין, לעניין זה, בין רכישת דירה ראשונה לרכישת דירה שנייה. החוק קובע שיעורי מס נבדלים עבור רוכשי דירה יחידה ועבור מי שבבעלותם שתי דירות ומעלה.

רוכשי דירה יחידה ומשפרי דיור יזכו לפטור ממס רכישה עד ל-1.9 מיליון שקלים. על יתרת מחיר המקרקעין, עד ל-2.27 מיליון שקלים, ישלמו הרוכשים מס בשיעור של 3.5%. ככל שמחיר המקרקעין עולה על 2.27 מיליון, על יתרת המחיר ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 5%.

לעומת זאת, מי שרוכש דירה בזמן שבבעלותו דירה נוספת, ישלם מס רכישה בשיעורים גבוהים הרבה יותר. על החלק במחיר מהשקל הראשון עד ל-5.78 מיליון שקלים, ישלם הרוכש מס של 8%. ככל שמחיר הנכס עולה על 5.78 מיליון שקלים, ישלם הרוכש מס על היתרה בשיעור של 10% מהמחיר.

נניח, לדוגמה, כי אדם קונה דירת 3 חדרים במרכז הארץ במחיר של 2.2 מיליון שקלים. ככל שמדובר בדירתו היחידה של הרוכש, הרי שהוא ישלם עליה מס רכישה בגובה 10,500 שקלים לערך. מנגד, אם ברשותו דירות נוספות, המס יזנק ל-176 אלף שקלים! גם כאן, מי שלא ישלם את מלוא המס בו הוא מחויב, יעבור על עבירות מס ברכישת מקרקעין ועל כן קריטי להיוועץ עם עו"ד מומחה למקרקעין גם בעניין זה. 

איך להימנע מעבירות מס ברכישת מקרקעין?

כאשר תרכשו מקרקעין, תרצו כמובן להקטין כמה שניתן את תשלומי מיסוי המקרקעין שלכם. בד בבד, לא תרצו להסתבך עם רשויות המס ותעדיפו לשלם את מלוא התשלום בו אתם מחויבים. כיצד ניתן להפחית את התשלומים מבלי לעבור על עבירות מס ברכישת מקרקעין?

לשם כך, עליכם ליצור קשר עם משרד עורכי דין. עורכי הדין יידעו כיצד לתכנן את המכירה, באופן חוקי לחלוטין, כך שתשלומי מיסוי המקרקעין יצומצמו למינימום ההכרחי. לאחר צמצום התשלום למינימום. תשלמו כל שקל שתצטרכו לרשות המיסים וכך תצאו ידי חובת תשלום מיסוי מקרקעין ולא תעברו על עבירות מס ברכישת מקרקעין.

לסיכום

לסיכום, עסקאות מקרקעין מחויבות בתשלום מס שבח ומס רכישה. עם זאת, החבות במס ושיעורי המס משתנים מעסקה לעסקה. צרו קשר עם עורך דין למיסוי מקרקעין שיתכנן את העסקה, כך שחבות המס שלכם תצטמצם למינימום ההכרחי. שלמו את מלוא התשלום שיוותר לאחר הצמצום, וכך תמנעו מעבירות מס ברכישת מקרקעין תוך הפחתת תשלומי מיסוי מקרקעין.